Una de las dudas más recurrentes en el tráfico jurídico inmobiliario es si la transmisión de una vivienda conlleva, invariablemente, el desembolso de la Plusvalía Municipal. Es fundamental realizar una distinción técnica inicial: existe siempre el deber de liquidar (comunicar el acto de transmisión), pero no siempre surge la obligación tributaria de pago.
La obligatoriedad del trámite administrativo
Todo vendedor tiene la obligación legal de poner en conocimiento del Ayuntamiento la transmisión del inmueble. Este paso administrativo es imperativo, con independencia de que el resultado de la liquidación sea «cero». En dicho supuesto, el contribuyente declara la compraventa de vivienda, pero acredita ante la Administración Local que no concurren las circunstancias para el devengo del impuesto.
El protocolo en sede notarial
En la generalidad de los casos, el ciudadano no precisa desplazarse a las dependencias municipales. Desde la Notaría Heros 28, procedemos a realizar una comunicación telemática obligatoria en el mismo acto de la firma de la escritura. Esta notificación permite al Ayuntamiento tener constancia de la transmisión y, si procede, emitir la liquidación correspondiente.
Particularidades del Ayuntamiento de Bilbao
A diferencia de otros municipios, Bilbao requiere una actuación proactiva por parte del sujeto pasivo (el vendedor). Aunque no se gestiona de forma automática desde la notaría, el Ayuntamiento ofrece diversas vías para cumplimentar el trámite:
- Gestión telemática: A través de la sede electrónica de la web municipal.
- Asistencia telefónica: Mediante el servicio de atención ciudadana 010.
- Presencialmente: Acudiendo a las oficinas municipales.
El obligado tributario dispone de un plazo de 30 días hábiles desde la formalización de la escritura para realizar esta gestión y evitar posibles recargos extemporáneos.
Supuestos de no sujeción o exención
Es cierto que cuando se vende una vivienda hay que pagar siempre la plusvalía municipal. Sin embargo, tras las recientes reformas legislativas y la jurisprudencia consolidada, se han definido tres escenarios principales donde no corresponde el pago del tributo:
- Inexistencia de incremento de valor (Pérdidas): Dado que el impuesto grava el aumento del valor del suelo, si el precio de venta es inferior al de adquisición, no existe hecho imponible. Aun siendo obligatoria la declaración de la venta, la operación resultará exenta al no haber ganancia patrimonial.
- Transmisiones en el mismo ejercicio anual: Si la venta se produce dentro del mismo año natural en que se adquirió la propiedad, no se genera el devengo del impuesto. El legislador entiende que en un periodo inferior al año no se produce una revalorización del suelo a efectos fiscales.
- Acreditación técnica de valor catastral invariable: En ciertos casos, aun existiendo un incremento en el precio total, se puede demostrar técnicamente que el valor del suelo no ha experimentado un aumento real. Este supuesto requiere, no obstante, un análisis pericial complejo.
Requisitos para el devengo del impuesto
El pago de la Plusvalía Municipal será exigible únicamente cuando concurran acumulativamente estas dos condiciones:
- Que el valor de transmisión sea superior al de adquisición.
- Que haya transcurrido un periodo superior a un año entre ambos actos jurídicos
Dada la complejidad técnica que puede derivar de la comparación de valores y coeficientes, desde Notaría Heros 28 recomendamos aportar la escritura de adquisición previa antes de la firma de la venta. Puede concertar una cita con nosotros y nuestro equipo jurídico analizará su caso particular para ofrecerle una estimación precisa del impacto fiscal de la operación.
