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¿Qué es la plusvalía municipal?

¿Qué es la plusvalía municipal?

El impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), coloquialmente conocido como “plusvalía municipal”, es un impuesto local (de los Ayuntamientos) que grava el incremento de valor que los terrenos de naturaleza urbana experimentan desde que se adquieren hasta que se transmiten, que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de su propiedad. Es indiferente la construcción que ellos exista, es decir, que cuando se compra, vende, dona o hereda una vivienda, lo que se paga es el incremento de valor o “plusvalía” que el terreno, sobre el que el edificio está construido, ha obtenido.

La regulación de este impuesto y la forma del cálculo ha sufrido una importante reforma tras la sonada sentencia del Tribunal Constitucional de 182/2021, de 26 de octubre de 2021, por la que se declaró inconstitucional la fórmula de determinación de la base imponible del tributo, es decir, la cifra o cantidad sobre la que se calcula el impuesto. Fruto de ello, el Gobierno, por medio del Real Decreto-ley 26/2021 de 8 de noviembre, estableció la nueva normativa en el sistema de cálculo del impuesto a nivel nacional.

En Bilbao, el Ayuntamiento en sesión celebrada el día 30 de junio de 2022 acordó modificar provisionalmente las Ordenanzas Fiscales reguladoras de los Tributos.
de conformidad con lo establecido en el artículo 16.3 de la Norma Foral 9/2005, de 16 de diciembre de Haciendas Locales del Territorio Histórico de Bizkaia.

¿Quién tiene que pagarlo?

El sujeto pasivo del impuesto varía si la transmisión del terreno es onerosa o gratuita.

• Si la transmisión del terreno es a título oneroso, el obligado al pago es el transmitente. Ej. En una compraventa el que lo paga es el vendedor.
• Si es a título gratuito, el obligado al pago será el adquirente. Ej. En una herencia el heredero, en una donación el donatario.

¿Cuál es el sistema para el calculo de «plusvalía municipal»?

Actualmente existe un sistema alternativo para el cálculo del impuesto permitiendo así al contribuyente optar por una de las dos siguientes opciones propuestas por la ley:

El sistema de cálculo objetivo: Es un método similar al tradicional, en el que la base imponible se obtiene multiplicando el valor catastral del terreno en el momento del devengo (fecha en la que se produce la transmisión de la propiedad) por los coeficientes que apruebe el ayuntamiento al que corresponda la recaudación del impuesto, que varían en función del plazo transcurrido desde la adquisición del terreno hasta su transmisión.

Los coeficientes tienen en cuenta plazos de tenencia del inmueble que van desde menos de un año a 20 o más años. Los coeficientes se incrementan cuanto mayor es el tiempo transcurrido y se van actualizando anualmente, en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Estos coeficientes no podrán exceder de los que se indican en el artículo 107 de la LRHL y en la correspondiente normativa local en Bizkaia. En Bilbao aqui en la página 536.

Todo ello sin perjuicio de que cada ayuntamiento podrá acordar una rebaja de hasta el 15% del valor catastral del suelo, con la finalidad de adaptar el importe del tributo a la realidad de cada municipio.

El sistema de estimación directa: Es el método “nuevo”, que permite calcular el impuesto por la diferencia real entre el precio de transmisión y el de adquisición (valor de transmisión menos valor de adquisición). La ley entiende que de esta forma se puede estimar la ganancial real.

Si el valor que se obtiene por este método es menor que el que resulta de la estimación objetiva, el contribuyente puede solicitar su aplicación siempre que pueda acreditar que, con este sistema de cálculo, la plusvalía (el incremento de valor) es inferior a la obtenida con el sistema de cálculo objetivo.

En resumidas cuentas, la regla general es aplicar el sistema de cálculo objetivo tomando como base el valor catastral del terreno, salvo que el contribuyente solicite el sistema de estimación directa y pueda acreditar que, con esta fórmula de cálculo, el incremento es inferior al obtenido con el sistema objetivo.

En cuanto al cómputo de años transcurridos entre la compra y la transferencia, se considerarán años completos, sin tener en cuenta las fracciones. En caso de que sea menor a un año, se calculará proporcionalmente al número de meses completos.

¿Qué pasa cuando la «plusvalía es negativa»?¿Se pueden aplicar los coeficientes de actualización?

Si no existe incremento de valor del suelo, no hay que pagar el impuesto. Es una de las novedades que la nueva regulación incorpora, por lo que, si el precio de transmisión es inferior al de adquisición, no hay incremento de valor por lo que la operación no está sujeta al impuesto.

Lo que no permite la normativa es aplicar los coeficientes de actualización que anualmente publica la Diputación a los efectos de ganancia patrimonial.

Ejemplo:

-En el año 2010 compramos una vivienda por 215.000€ (impuestos y gastos incluidos) .
-En 2022, la vendemos por 250.000€.

Para saber si tenemos que pagar ganancia patrimonial en el IRPF, la Diputación Foral publica anualmente unos coeficientes de actualización monetaria en la venta de inmuebles. Concretamente para el año 2010 (según los coeficientes aplicables para el año 2022) se aplica un coeficiente del 1,174, es decir, que si nos costó 215.000€ gastos incluidos (ITP+gastos notaria etc..) tenemos que multiplicar ese importe por el coeficiente para ver si tenemos ganancia, 215.000×1,174 =252.410€.
Como la vivienda la vendemos por 250.000€ no tenemos ganancia y no pagaremos nada en el IRPF

¿Qué pasa con la plusvalía en el mismo caso?

Desafortunadamente, en mi opinión, en el caso del municipio de Bilbao, no se puede aplicar dichos coeficientes ni gastos o tributos que se pagaron en la compra.

Así lo establece, tras la reforma de octubre del 2022, el nuevo artículo 3.5 de la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana Pues cuando establece:” No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones, ni efectuarse ninguna actualización por el transcurso del tiempo:

a) El que conste en el título que documente la operación
b) El comprobado, en su caso, por la Administración tributaria”

Esto significa que si en ejemplo mencionado compramos en 2010 por 215.000€ y vendemos en 2022 por 250.000€, habrá que pagar la plusvalía municipal, aunque no exista ganancia patrimonial, aunque no olvidemos que como se ha dicho anteriormente, para el cálculo de la base imponible, se toma como base el valor catastral del terreno.

En resumen, aunque no tengamos ganancia patrimonial en la venta, puede darse el caso de que la venta si tribute por Plusvalía municipal.

¿Hay que liquidar igualmente, aunque no haya incremento?

Que no esté sujeta no quiere decir que no haya que declarar la transmisión, por lo que los interesados deberán declarar y acreditar que no ha habido incremento de valor, aportando los títulos que documenten la adquisición y la transmisión.

¿Que negocios no están sujetos a la «plusvalía municipal»?

Además del supuesto ya contemplado en la pregunta anterior, son los siguientes
• El incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del IBI.
• Aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.
• Transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico-¬matrimonial.
• Transmisiones o aportaciones de bienes a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, SS, cuando se cumplan determinados requisitos que se establecen en la ley.

¿Si vendo una vivienda, cuanto tengo que pagar de plusvalía municipal?

Es una cuestión difícil de contestar, ya que, al tratarse de un impuesto local, son los propios Ayuntamientos los que determinan el tipo de gravamen del impuesto, por lo que irá variando en función del lugar del territorio en el que nos encontremos.

Para dar respuesta a esta cuestión es más adecuado acudir o bien a un especialista en la materia, como un abogado fiscalista, o bien al ayuntamiento del municipio en el que se encuentre el terreno.

En el municipio de Bilbao la normativa es la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

¿Cuanto tiempo tengo para pagar el impuesto de plusvalía municipal?

En primer lugar, hay que tener en cuenta el devengo del impuesto, es decir, la fecha a partir de la cual nace la obligación tributaria, que se produce cuando se transmite la propiedad del inmueble.

Y, ¿Cuándo se produce la transmisión? En las operaciones formalizadas ante notario, normalmente será cuando se firma la escritura.

A partir del devengo, el plazo para el pago de la “plusvalía municipal” en el Ayuntamiento competente, es el siguiente:
• 30 días hábiles, para actos inter vivos (compraventa, donación…)
• 6 meses (prorrogables a un año a solicitud del obligado al pago) cuando se trate de actos por causa de muerte (herencia)

¿Qué documentación hay que aportar?

1.Impreso de autoliquidación cumplimentado

2.La documentación acreditativa de la transmisión para la practicar la autoliquidación es:
• En transmisiones inter vivos: copia del documento público o privado que formalice el acto o contrato que origina la obligación de tributar. Ej. Escritura de compraventa o de donación.
• En transmisiones mortis causa: copia de la escritura de adjudicación de herencia o, en su defecto:
• Cuaderno particional privado si lo hubiera.
• Certificado de actos de última voluntad.
• Testamento o, en su caso, declaración de herederos abintestato.
• Copia de los títulos de adquisición de los inmuebles objeto de la transmisión.
• Si lo tuviera, copia de la autoliquidación/declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la que conste la valoración de los bienes.

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