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Quién paga el IBI en una compraventa de vivienda?

Una de las cuestiones que se plantean en la firma de una escritura de compraventa de un inmueble es la relativa a qué parte, vendedora o compradora, debe asumir el pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
El IBI es un impuesto regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, que tiene por objeto gravar el valor de los bienes inmuebles en los términos que establece la ley.

¿Cuál es el hecho imponible del IBI y cuándo se devenga y se paga?

Lo que determina el nacimiento de la obligación de pagar este impuesto no es otra cosa que la existencia de un derecho de propiedad sobre un bien inmueble, ya sea una vivienda, una casa, un garaje, trastero o en su caso una finca o parcela.

El IBI es un impuesto que se paga anualmente, sin perjuicio de la posibilidad que ofrecen muchos ayuntamientos de fraccionar el pago del impuesto en distintos pagos a lo largo del año.

El IBI se devengará el primer día del periodo impositivo, es decir, el 1 de enero de cada año. No obstante, no debe confundirse devengo con fecha de pago, pues cada ayuntamiento tiene libertad para fijar su calendario fiscal, de modo que, dependiendo de la localidad, su cobro se producirá en una fecha u otra.

¿Quién es el sujeto pasivo del IBI y a quién corresponde pagarlo?

Conforme al artículo 63 de la mencionada ley (art. 63 LHL), tienen la consideración de sujeto pasivo o contribuyente, es decir, de personas obligadas al pago del impuesto, las que ostenten la titularidad del derecho de propiedad sobre el bien inmueble.

Es decir, que, conforme a la Ley, en principio, la persona que debe pagar el IBI es el dueño del inmueble a 1 de enero del año en curso.

No obstante, esta interpretación debe ser matizada a la luz de la Sentencia del Tribunal Supremo 2886/2016, de 15 de junio, que interpreta la normativa aplicable en el sentido de que, el vendedor de la vivienda puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto que corresponda al tiempo que cada uno de ellos haya ostentado la titularidad del mismo.

Es decir que si se vende una vivienda el 30 de junio y el Ibi de la vivienda asciende a la suma de 300€, dicho vendedor, que ha sido dueño de la vivienda durante 6 meses puede repercutir a la parte compradora el 50% del IBI de ese año, lo cual supondría que en este supuesto el comprador deberá abonar al vendedor 150€.

En cualquier caso, esta posibilidad de repercusión siempre queda sujeta a la voluntad de las partes, de modo que si comprador o vendedor pactaren otra cosa distinta (por ejemplo, que lo asume todo la parte vendedora o la parte compradora), se aplicaría lo que ellos hubieren pactado.

¿Quién estará obligado a pagar el IBI al Ayuntamiento?

Con independencia del pacto que hubieren alcanzado las partes o de la aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo antes mencionada, es esencial tener en cuenta que, a efectos tributarios, ante el ayuntamiento correspondiente el obligado tributario al pago del impuesto será el propietario de la vivienda a 1 de enero del año que se trate, de modo que, con independencia de los acuerdos que se alcancen y de la doctrina del Tribunal Supremo, si vendedor o comprador no realizan ninguna actuación adicional con la administración tributaria del municipio, el ayuntamiento cobrará todo el IBI de ese año a la parte vendedora (pues dispone de todos sus datos bancarios para ello), la cual, posteriormente, y como se ha indicado, tendrá derecho a repercutir la parte proporcional a la parte compradora en atención al tiempo que cada uno de ellos haya sido titular de la propiedad o, en su caso, a exigir el cumplimiento del pacto que hubieren alcanzado al respecto.
Por consiguiente, si no comunicamos ningún cambio de domiciliación bancaria al ayuntamiento, será el vendedor quién pagará el IBI de la anualidad en la que se produzca la venta, y posteriormente será el comprador el que le tendrá que pagar lo que corresponda, según la opción aplicable, a través de los medios de pago y procedimiento que ellos elijan.

Es muy recomendable que vendedor y comprador negocien esta cuestión antes del otorgamiento de la escritura de compraventa. Es decir, lo hablen antes, lo incluyan por ejemplo en el contrato de arras, y no lo dejen pendiente de tratar el día de la firma ante el notario.

También es muy recomendable que vendedor y comprador se abonen los importes que correspondan por este concepto de IBI antes o en el mismo acto del otorgamiento de la escritura de compraventa, para así evitar posibles conflictos entre las partes y con la administración tributaria.

¿Qué debe hacer el comprador una vez adquiera la vivienda?

Una vez adquirida la vivienda, el comprador deberá dirigirse a su ayuntamiento y, acreditando su condición de nuevo propietario de la vivienda (mediante una copia simple de su escritura de compraventa que le enviamos por correo electrónico el mismo día de la firma), solicitar el cambio de domiciliación del recibo del IBI para que, el impuesto del año siguiente y los sucesivos se giren a la cuenta bancaria del nuevo propietario, y no a la del vendedor.

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