El Real Decreto-ley de 23 de noviembre de 2022, aprobado de urgencia por el Gobierno, es una norma que interesa especialmente a todas aquellas personas que tengan un préstamo hipotecario y estén pensando en novarlo o modificarlo, en cambiar de Banco (acreedor) o en amortizar anticipadamente el préstamo, en especial, por lo que se refiere a su coste y a las comisiones que puede cobrar el banco acreedor.
Desde principios del año 2022 estamos observando como el Euribor ha ido subiendo progresivamente pasando de cifras negativas a cifras superiores a la situación anterior a la crisis del 2008. Esto ha afectado directamente a los consumidores, con préstamos a interés variable, que han visto cómo sus cuotas iban subiendo en las sucesivas revisiones de sus préstamos.
Son muchos los que han optado por cambiar a interés fijo, bien en la misma entidad o cambiando de Banco (+info aquí).
En cualquier caso, las ofertas de las entidades bancarias han ido empeorando paralelamente a la subida del Euribor firmándose préstamos hipotecarios con unos tipos muy superiores a lo que se firmaba a principios del año 2022.
En esta situación, y teniendo en cuenta que, aunque la tendencia sigue siendo al alza, estamos en un sistema en el que las circunstancias van cambiando y elk Euribor puede volver a subir o a bajar.
Por eso es muy recomendable tener en cuenta cómo está la oferta bancaria en cuanto a los tipos de interés ofrecidos porque dependiendo del momento puede darse el caso que la misma u otra entidad bancaria mejore nuestras condiciones pactadas.
Si nos encontramos ante esta situación, es decir, que acudimos a otra entidad bancaria y esta nos ofrece mejores condiciones que las que tenemos en nuestro préstamo, hay que tener en cuenta que no hace falta cancelar el préstamo anterior ya que podemos acudir al mecanismo de la subrogación que ha experimentado una importante reforma el 23 de noviembre de 2022.
El Real Decreto-ley de 23 de noviembre de 2022, aprobado de urgencia por el Gobierno, es una norma que interesa especialmente a todas aquellas personas que tengan un préstamo hipotecario y estén pensando en novarlo o modificarlo, en cambiar de Banco (acreedor) o en amortizar anticipadamente el préstamo, en especial, por lo que se refiere a su coste y a las comisiones que puede cobrar el banco acreedor.
En esta entrada nos centraremos en el cambio de acreedor a través de la subrogación. Las otras cuestiones se analizan en otras entradas del blog.
Modificación de los artículos 1 y 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
Entre otras modificaciones relativas a las entidades prestamistas (art 1), se modifica el art. 2 en el siguiente sentido:
1.- El nuevo Banco o Entidad que pretenda subrogarse, además de una oferta vinculante, deberá entregar a su cliente potencial, como novedad, un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, donde:
– Deberán constar los límites máximos de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora.
– El régimen de distribución de gastos previsto por la LCI en su artículo 14.
2.-Por lo que se refiere al proceso de la subrogación, destacan las siguientes novedades:
2.1 Una vez que el deudor acepte la oferta vinculante de la nueva entidad, ésta deberá comunicarlo a la actual entidad acreedora para que, en el plazo de siete días naturales, le entregue la certificación del importe debido (sin novedades respecto a la regulación anterior).
2.2 En caso de que sí se entregue la certificación:
La entidad acreedora actual tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor la novación modificativa del préstamo hipotecario. Es una importante novedad porque antes el plazo era de 15 días naturales, durante los cuales, expresamente, no se podía formalizar la subrogación, para que la entidad acreedora actual pudiera realizar una “contraoferta” (y el deudor aceptarla en su caso), mientras que ahora el plazo, más exigente, se refiere expresamente a haber formalizado ya la novación modificativa.
En caso contrario (esto es, si no se produce esta enervación), se podrá formalizar ya la subrogación, para lo cual “bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos”. En todo caso, se incorporará a la escritura la transferencia a tales efectos realizada.
2.3 En caso de que no se entregue la certificación por la entidad acreedora actual o ésta se niegue a admitir el pago (por cualquier motivo) de la entidad que se pretende subrogar:
Se podrá realizar la subrogación igualmente, en cuyo caso, “bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.”.
