A la hora de tramitar una herencia, es muy común encontrarse con términos jurídicos que pueden generar confusión. Uno de los más habituales, y que suele despertar más dudas en la práctica notarial, es el de la nuda propiedad.
Entender este concepto es fundamental, ya que es una de las formas más frecuentes de organizar el patrimonio familiar, especialmente cuando se busca proteger al cónyuge viudo sin desheredar o perjudicar la titularidad de los hijos.
¿Qué es la nuda propiedad?
Para comprender qué es la nuda propiedad, primero debemos saber que el derecho de propiedad (o «pleno dominio») de un bien se divide en dos facultades distintas que pueden pertenecer a personas diferentes:
- La nuda propiedad: Es el derecho a ser el dueño del bien (la titularidad), pero sin tener el derecho a disfrutarlo o habitarlo de forma inmediata.
- El usufructo: Es el derecho al uso y disfrute del bien (vivir en él o cobrar las rentas si se alquila).
Por tanto, la nuda propiedad en una herencia es el derecho que recibe un heredero sobre un bien del que no podrá disponer ni utilizar hasta que finalice el usufructo, que generalmente es de carácter vitalicio.
¿Cómo surge la nuda propiedad en una herencia?
El escenario más típico en una sucesión ocurre cuando fallece uno de los progenitores.
Cuando hay un usufructo adjudicado al cónyuge viudo, es el cónyuge viudo el usufructuario de toda la herencia y los herederos serán nudos propietarios.
En una vivienda, el usufructo lo tendría la madre y los nudos propietarios, o lo que es lo mismo, la titularidad la tendrían los hijos.
¿Y quién asume los gastos?
La división entre nudo propietario y usufructuario suele generar dudas sobre quién debe hacerse cargo de los costes del inmueble. El nudo propietario o lo que es lo mismo, el heredero, se encargará de pagar el Impuesto de Sucesiones, que debe liquidarlo en el momento de la aceptación de la herencia, aunque solo reciba la nuda propiedad.
Las reparaciones extraordinarias de la vivienda, como son las obras que afecten a la estructura o seguridad del edificio corren de su cuenta, así como la tributación en el IBI y las cuotas extraordinarias (por ejemplo, derramas), ya que suponen una mejora o conservación del valor del inmueble.
Los gastos de conservación y mantenimiento ordinario de la vivienda los pagaría la usufructuaria, así como los gastos corrientes (luz, agua, teléfono…). Eso sí, los nudos propietarios adquirirán el pleno dominio en el momento en que se produzca la extinción del usufructo por fallecimiento del usufructuario.
Ventajas de heredar la nuda propiedad
Aunque recibir un bien que no se puede utilizar de inmediato pueda parecer una desventaja, existen beneficios estratégicos importantes:
- Consolidación del dominio: Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario se convierte en dueño pleno de forma automática, sin necesidad de realizar una nueva escritura de herencia compleja, solo acreditando el fallecimiento.
- Seguridad patrimonial: El bien ya figura a nombre del heredero. El usufructuario no puede vender ni hipotecar la propiedad sin el consentimiento expreso del nudo propietario.
- Planificación familiar: Permite que el patrimonio permanezca en la familia, respetando el bienestar del progenitor que sobrevive.
¿Se puede vender la nuda propiedad?
Sí. Un heredero que ostenta la nuda propiedad puede venderla a un tercero. Sin embargo, es importante recalcar que el comprador debe respetar obligatoriamente el usufructo existente. Es decir, el comprador adquiere la titularidad, pero no podrá hacer uso de la vivienda hasta que el usufructo se extinga (normalmente por el fallecimiento del usufructuario).
La nuda propiedad es una herramienta jurídica excelente para equilibrar los derechos de todas las partes en una sucesión. No obstante, dada la complejidad técnica y fiscal, es fundamental contar con un asesoramiento notarial preciso para evitar conflictos familiares y asegurar que el testamento refleje fielmente la voluntad del testador.
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