Es muy común que, cuando un cliente llega a nuestro despacho en Bilbao para firmar una compraventa, el verdadero trabajo ya esté hecho (o mal hecho) desde hace meses. A menudo se ve el contrato de arras como un simple ‘trámite de reserva’ o un papel provisional, pero la realidad es que ese documento es el que realmente dicta quién manda en la operación. Un error en una palabra puede suponer la diferencia entre perder unos ahorros o verse obligado a vender cuando ya no se quiere.
No existe un único modelo de arras; de hecho, la elección entre los diferentes tipos de contratos de arras determinará si usted tiene derecho a exigir el cumplimiento forzoso del contrato o si, por el contrario, la otra parte puede desistir legalmente a cambio de una penalización.
Arras Confirmatorias
Esta modalidad es la expresión máxima de la voluntad de contratar. Las arras confirmatorias actúan como un anticipo del precio total y, fundamentalmente, ratifican la existencia de un contrato ya perfeccionado.
Lo que las distingue de las demás es que no otorgan una vía de salida unilateral. Si una de las partes decide no elevar el contrato a escritura pública, la parte cumplidora está legitimada para acudir a la vía judicial y exigir, o bien el cumplimiento forzoso de la venta, o bien la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, amparándose en el artículo 1.124 del Código Civil.
Arras Penitenciales
Son, con diferencia, las más habituales en el tráfico inmobiliario español debido a la flexibilidad que aportan. Es la única modalidad regulada de forma expresa en nuestro ordenamiento (Artículo 1.454 del Código Civil).
Su característica esencial es que permiten a cualquiera de las partes desligarse del compromiso de forma lícita, aunque asumiendo una consecuencia económica preestablecida:
- Para el comprador:La pérdida de la suma entregada.
- Para el vendedor:La obligación de devolver el importe por duplicado.
Desde nuestra perspectiva profesional, es fundamental que el contrato haga referencia explícita a este artículo. De no ser así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiende a calificarlas como confirmatorias, eliminando esa posibilidad de desistir.
Arras Penales
A menudo confundidas con las penitenciales, las arras penales no buscan facilitar el desistimiento, sino penalizar el incumplimiento. Funcionan como una liquidación anticipada de los daños y perjuicios.
La diferencia técnica es crucial: en este caso, el pago de la pena no exime necesariamente de cumplir con la compraventa. Salvo que se pacte expresamente lo contrario, la parte perjudicada mantiene la facultad de exigir tanto el abono de la penalización como la ejecución forzosa del contrato. Se trata, por tanto, del mecanismo más riguroso para asegurar la efectividad de la transacción.
La importancia del asesoramiento notarial
Firmar un contrato de arras sin un análisis técnico previo es asumir un riesgo innecesario. Aspectos como el tratamiento de las cargas registrales, los plazos para la obtención de financiación o la fiscalidad de la entrega de fondos requieren una redacción precisa que evite futuros conflictos litigiosos.
En Notaría Heros28, recomendamos que, antes de comprometer cualquier cantidad económica, las partes consulten la estructura del contrato. Si estás buscando una notaría en Bilbao para hacer un contrato de arras, debes saber que nuestro objetivo es garantizar que el documento privado esté en perfecta armonía con la futura escritura pública, protegiendo los intereses de compradores y vendedores desde el primer minuto.
