El contrato de arras es uno de los pasos más determinantes en el proceso de compraventa de una vivienda. Al tratarse del documento privado que garantiza la reserva del inmueble y el compromiso de ambas partes antes de la firma definitiva, una de las dudas más frecuentes gira en torno al desembolso económico inicial: ¿cuánto dinero es necesario aportar exactamente?
En el ordenamiento jurídico español no existe una ley que fije una cantidad mínima o máxima obligatoria para el contrato de arras. Existe plena libertad de pacto entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, la práctica constante del mercado inmobiliario ha establecido un estándar muy claro.
El importe habitual de las arras oscila entre el 5% y el 15% del precio total de venta de la vivienda, siendo el 10% la cifra más común, equilibrada y aceptada por ambas partes.
Este 10% es lo suficientemente alto como para que el comprador no se eche atrás a la ligera (ya que se expone a perder ese dinero) y el vendedor se sienta respaldado, pero no tan elevada como para descapitalizar por completo al comprador antes de solicitar la hipoteca.
Factores que influyen en la variación del importe
Aunque el 10% sea la norma general, existen escenarios perfectamente válidos en los que las partes acuerdan modificar esta cantidad en función de tres variables principales:
- El precio total del inmueble:En propiedades de alto valor (por ejemplo, un piso de 800.000 €), un 10% implicaría un desembolso inicial de 80.000 €. En estos casos, es habitual negociar un porcentaje menor, situado entre el 5% y el 7%. Por el contrario, en viviendas de importes reducidos, se suele fijar un porcentaje mayor o una cantidad fija mínima (por ejemplo, 6.000 €) para que la penalización mantenga un carácter disuasorio real.
- El plazo hasta la firma de la escritura pública:El tiempo estimado entre la firma de las arras y el otorgamiento de la escritura ante notario es clave. Si el plazo es corto (de 15 a 30 días) porque la financiación ya está concedida, el riesgo es bajo y se suele aceptar un 5%. Si el proceso se prolonga durante meses —por ejemplo, si el comprador debe vender primero otra propiedad—, el vendedor suele exigir un 15% para compensar el tiempo que el inmueble permanece fuera del mercado.
- La urgencia y la capacidad de negociación:La necesidad de liquidez inmediata por parte del vendedor o la existencia de múltiples ofertas firmes por un mismo inmueble pueden inclinar la balanza hacia un importe mayor o menor, dependiendo de la posición negociadora de cada parte.
¿Cómo se realiza el pago de las arras de un piso?
Por seguridad jurídica y transparencia, el abono de las arras debe quedar debidamente registrado. Los métodos más utilizados son la transferencia bancaria (siendo imprescindible conservar el justificante del ingreso asociado al contrato) o el cheque bancario, que se entrega físicamente en el momento de suscribir el documento privado.
Es fundamental recordar que la cantidad entregada en concepto de arras no constituye un gasto adicional, sino un anticipo. El día en que se formalice la escritura pública de compraventa ante notario, este importe se deducirá del precio total que el comprador debe abonar al vendedor.
Si está planeando la compra o venta de un inmueble y tiene dudas sobre cómo estructurar correctamente los pagos o preparar la documentación para el gran día, el equipo de Notaría Heros 28 en Bilbao está a su entera disposición para asesorarle en todo momento.
