Compartir la propiedad de un inmueble funciona bien hasta que la situación personal cambia. Tras una separación de pareja o al recibir un piso en herencia entre varios hermanos, es muy habitual que una de las partes quiera quedarse con la vivienda y la otra prefiera recibir el valor de su participación en dinero.
En este tipo de escenarios, la primera idea suele ser realizar una compraventa tradicional entre los copropietarios. Sin embargo, existe una figura jurídica específica mucho más conveniente desde el punto de vista fiscal: la extinción de condominio.
¿Qué es la extinción de condominio y qué ocurre si hay desacuerdo?
La extinción de condominio (o disolución de comunidad de bienes) es el acto jurídico mediante el cual se pone fin a la copropiedad de un bien indivisible, como una vivienda, un local o una plaza de garaje.
Según el Código Civil, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Como no se puede cortar un piso por la mitad, la solución pasa por adjudicar el 100% del inmueble a uno de los dueños y compensar económicamente a los demás por el valor de sus cuotas.
Para formalizar esta operación directamente en notaría, lo ideal es contar con un acuerdo amistoso. Sin embargo, cuando existe bloqueo o falta de entendimiento sobre el valor del piso, no es obligatorio acudir de inmediato a un pleito judicial para subastar el inmueble. Existe un recurso intermedio muy eficaz: tramitar un expediente de jurisdicción voluntariapara nombrar un contador-partidor dativo (al amparo del artículo 1057 del Código Civil). Este profesional designado se encarga de valorar el bien y realizar la partición o adjudicación de forma imparcial, desbloqueando la situación antes de recurrir a la vía judicial ordinaria.
Los dos escenarios habituales: exparejas y herederos
Aunque la figura legal es exactamente la misma, los contextos de partida suelen diferir:
- Ruptura de pareja: Dos personas compraron una vivienda al 50% y deciden separarse. Una de ellas asume la titularidad completa del piso y abonar a la otra el importe de su parte.
- Herencias entre hermanos: Varios herederos reciben la vivienda familiar. Si uno de los hermanos desea quedarse con el piso, adquiere el 100% compensando en metálico las participaciones del resto.
En ambos casos, la diferencia clave frente a una compraventa radica en que la ley no considera que exista una transmisión de la propiedad de una persona a otra, sino la concreción de un derecho que ya pertenecía a los dueños desde el origen.
La fiscalidad en Bizkaia: ventajas económicas
El motivo principal para elegir la extinción de condominio frente a la compraventa es el ahorro en impuestos,especialmente acusado en la Normativa Foral de Bizkaia.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) vs. Actos Jurídicos Documentados (AJD)
En una compraventa entre particulares en Bizkaia, el comprador paga el ITP (tipo general del 2,5% para vivienda habitual, el resto va al 4%).
Al no considerarse transmisión, la extinción de condominio no tributa por ITP y queda sujeta únicamente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Bizkaia aplica un tipo del 0,5%.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU)
En las extinciones de condominio sin excesos de adjudicación no se devenga la plusvalía municipal. A efectos del ayuntamiento, la fecha de adquisición para el titular final se mantiene desde el origen, posponiendo este impuesto hasta una futura venta a un tercero.
- IRPF (Hacienda Foral de Bizkaia)
Quien cede su parte y recibe la compensación económica no sufre una alteración patrimonial en su IRPF si el dinero recibido equivale al valor de adquisición actualizado de su cuota. Solo si el piso se valora por encima de lo que costó en su momento se tributará por la ganancia patrimonial resultante.
¿Qué ocurre con la hipoteca pendiente?
Si hay hipoteca pendiente existe también la posibilidad de hacer una extinción de condominio con subrogación con plenos efectos para las partes, no así respecto al banco que conserva sus acciones en caso de impago contra los dos salvo que consienta la liberación
Documentación necesaria para la notaría
- Documentos de identidad (DNI/NIE) de las partes.
- Escritura de propiedad previa (compraventa, aceptación de herencia, etc.).
- Certificado de dominio y cargas del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Certificado bancario de saldo pendiente de hipoteca (si la hubiera).
- Justificante de los medios de pago empleados para la compensación económica.
El proceso concluye con la firma del documento público, la posterior liquidación del modelo correspondiente de AJD ante la Hacienda Foral y la presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribir la titularidad al 100%.
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