Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de nuestra vida. Sin embargo, en el día a día de nuestra Notaría Heros 28 en Bilbao, vemos que la principal fuente de preocupación de los compradores no es solo el precio del piso, sino los gastos e impuestos que vienen después.
Si vas a comprar un inmueble usado en el territorio histórico, la carga fiscal funciona de manera diferente al resto del Estado debido a nuestra normativa foral. A continuación, te explicamos al detalle cómo funcionan los impuestos para viviendas de segunda mano en Bizkaia, qué tipos se aplican y cómo puedes ahorrar en tu operación.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
A diferencia de las viviendas de obra nueva (que pagan IVA), las propiedades de segunda mano tributan por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Debido a las competencias propias de la Hacienda Foral de Bizkaia, contamos con un régimen tributario singular. Los tipos impositivos y las deducciones varían según el uso que le vayas a dar a la casa, sus metros cuadrados, las propiedades que ya poseas y su ubicación.
Tipos impositivos en Bizkaia
La Hacienda Foral establece diferentes porcentajes (gravámenes) según el perfil del comprador y las características del inmueble:
Tipo Aplicable | Supuesto y Requisitos Principales |
2,5% (Tipo Reducido) | Vivienda destinada a residencia habitual. Superficie construida inferior a 120 m². No ser titular del 50% o más de otra vivienda en la misma localidad. |
4% (Tipo General) | Segundas residencias o viviendas que exceden los límites de superficie. |
6% (Grandes Tenedores) | Adquirentes que, tras la compra, ostenten la titularidad de más de 5 viviendas en un porcentaje superior al 50% en cada una. |
7% (Otros Inmuebles) | Locales comerciales, oficinas, naves industriales, o parcelas de garaje y trasteros que se adquieran de forma independiente. |
Requisitos para acogerte al tipo reducido del 2,5%
La diferencia entre pagar el tipo general (4%) o el reducido (2,5%) es notable. Por ejemplo, en una vivienda de 250.000 euros, optar al tipo reducido te supondrá un ahorro directo de 3.750 euros.
Para poder aplicar el 2,5%, la normativa foral exige cumplir los siguientes requisitos:
- Vivienda habitual y real:Tienes que habitar la casa de manera efectiva y permanente en un plazo máximo de 12 meses desde la firma de la escritura, y mantener allí tu residencia durante al menos 3 años seguidos.
- Límites de espacio:La vivienda no puede superar los 120 m² construidos. Si es una vivienda unifamiliar (un chalé), la parcela total sobre la que se levanta no puede exceder los 300 m².
- ¿Se puede aplicar más de una vez? (Novedad desde abril de 2025): Desde el 10 de abril de 2025 ya no existe la antigua restricción de «una sola vez en la vida»; ahora puedes volver a beneficiarte de este tipo del 2,5% aunque ya lo hayas utilizado en el pasado. Sin embargo, se introduce un límite importante: no podrás aplicarlo si ya eres dueño del 50% o más de otra vivienda en el mismo municipio donde vas a comprar la nueva. Además, recuerda que si tienes más de 5 viviendas en propiedad, se te aplicará el tipo para grandes tenedores (6%).
¿Qué pasa con los garajes y trasteros?
Las parcelas de garaje y los trasteros (hasta un máximo de dos unidades) se beneficiarán del mismo tipo que la vivienda (2,5% o 4%) siempre que estén en el mismo edificio y se compren conjuntamente en la misma escritura. Si los compras más adelante o por separado, tributarán al 7%.
Atención al Valor Mínimo Atribuible (VMA)
Uno de los puntos más críticos que revisamos en la notaría es la base imponible del impuesto. Es fundamental saber que en Bizkaia no existe el «Valor de Referencia de Catastro» que se aplica en el territorio común del Estado, sino el Valor Mínimo Atribuible (VMA) fijado por la Diputación Foral.
Además, el funcionamiento es completamente distinto: en Bizkaia se tributa siempre sobre este Valor Mínimo Atribuible, sea este mayor o menor que el precio real de compra (salvo contadas excepciones). Por lo tanto, aunque compres un piso por debajo de su valor de mercado, la liquidación del ITP se calculará obligatoriamente sobre la cifra que dicte el VMA de la Hacienda Foral para evitar sanciones e intereses de demora.
¿Qué plazo tienes para pagar?
El impuesto se genera (se devenga) el mismo día en que se firma la escritura pública en la notaría. A partir de esa fecha, dispones de un plazo de 30 días hábiles para presentar el Modelo 600 y realizar el pago en el banco. Recuerda que los retrasos con la Hacienda Foral conllevan recargos automáticos.
Si estás planeando la compra de una vivienda en Bizkaia y necesitas el asesoramiento de un notario en Bilbao, en Notaría Heros 28 estudiamos tu caso antes de la firma para que conozcas exactamente tu Valor Mínimo Atribuible y no te encuentres con sorpresas fiscales inesperadas.
