Vender un piso con hipoteca es una de las situaciones más habituales en el día a día de nuestra notaría en la calle Heros.Necesitas cambiar de casa por motivos personales o profesionales, pero todavía te quedan bastantes años de hipoteca por pagar. En ese momento suelen aparecer los nervios y la gran duda: ¿Puedo vender mi piso si aún le debo dinero al banco?
La respuesta jurídica es un sí rotundo. De hecho, la gran mayoría de las viviendas de segunda mano que se transmiten hoy en España están gravadas con un préstamo hipotecario en vigor. Tener una hipoteca no te ata de manos ni anula tu derecho de propiedad, simplemente exige coordinar la transmisión de la titularidad con la cancelación o el traspaso de la deuda financiera
Para que este proceso se realice con absoluta seguridad jurídica y sin sorpresas fiscales, es fundamental conocer las alternativas legales existentes y, muy especialmente, el marco normativo y fiscal aplicable en nuestro territorio. Si te encuentras en esta situación, acudir a una notaría en Bilbao como Notaría Heros28 te garantizará que la operación se estructure de manera impecable desde el primer momento.
¿Cómo se vende una vivienda con hipoteca?
A la hora de formalizar la venta de un inmueble hipotecado en escritura pública, existen tres vías principales. La elección de una u otra dependerá del acuerdo con el comprador y de las condiciones de las entidades financieras.
Cancelación de la hipoteca en el acto de la venta
Consiste en utilizar parte del precio que paga el comprador para liquidar la deuda pendiente con el banco del vendedor.
El proceso se instrumenta en el mismo momento de la firma de la escritura de compraventa:
- Al otorgamiento de la escritura pública acude un apoderado del banco del vendedor.
- El comprador entrega un cheque bancario por el importe exacto que se adeuda al banco (o realiza una transferencia OMFI a través del Banco de España).
- El apoderado de la entidad financiera recibe el pago y firma, simultáneamente o de forma sucesiva, la escritura de cancelación de hipoteca.
- El remanente del precio de venta (si lo hay) se entrega directamente al vendedor.
Si bien, es sin duda lo más conveniente y lo más aconsejable por la seguridad jurídica que implica, en la práctica es muy poco frecuente porque el banco del vendedor no lo hace. Para garantizar que la cancelación se haga efectiva es el banco del comprador el que retiene al vendedor una cantidad en concepto de provisión de fondos para cancelar la hipoteca, de tal manera que, si el banco del vendedor no cancela lo hace el banco del comprador.
Subrogación de la hipoteca
Esta alternativa implica que el comprador «hereda» la hipoteca del vendedor, asumiendo la posición de deudor en las mismas condiciones (o modificadas) que ya existían.
Es una opción atractiva si las condiciones del préstamo original son más beneficiosas que las que ofrece el mercado actual. Sin embargo, presenta un requisito ineludible: el banco del vendedor debe autorizar expresamente la operación tras estudiar el perfil de solvencia del comprador. Si el banco acepta, se formaliza una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca, liberando totalmente al vendedor de sus obligaciones contractuales.
Solicitud de una hipoteca puente
Si el objetivo de vender el piso actual es adquirir una nueva vivienda habitual de forma inmediata, pero aún no se ha cerrado la venta del primero, los bancos ofrecen la denominada hipoteca puente.
Este producto financiero unifica ambos préstamos temporalmente en una sola cuota (generalmente más baja o con carencia de capital) durante un plazo determinado (suele ser de entre 6 meses y un año). Una vez que se vende el piso antiguo, se amortiza la parte correspondiente de la deuda y se consolida la hipoteca de la nueva vivienda.
¿Es seguro vender un piso con hipoteca?
Vender un piso con hipoteca puede generar cierta inseguridad. El vendedor suele temer quedarse con la deuda si algo sale mal, y el comprador tiene pánico a adquirir una casa con cargas ajenas. Sin embargo, es una operación 100% segura, siempre y cuando se realice bajo el paraguas de la seguridad jurídica que proporciona la escritura pública.
En el tráfico inmobiliario actual no se corre ningún riesgo por tres razones fundamentales:
- El control previo del Notario:Antes de la firma, en Notaría Heros28 solicitamos una información registral actualizada. Sabemos exactamente qué cargas tiene la vivienda y cuánto se debe. No hay espacio para sorpresas.
- La coordinación del pago:El comprador no entrega el dinero a ciegas. En el mismo acto de la firma, el precio de la venta se «divide»: una parte va destinada directamente a saldar la deuda con el banco del vendedor y el remanente se le entrega al propietario.
- La liberación simultánea:El apoderado del banco del vendedor acude a la firma para certificar que la deuda queda saldada. De este modo, el comprador se lleva una casa completamente limpia de cargas y el vendedor se va a casa libre de obligaciones financieras.
El valor del rigor notarial en la transacción
Estructurar correctamente la venta de un inmueble con cargas requiere una redacción perfecta de las escrituras entre la gestoría, las entidades financieras y las partes otorgantes. Cualquier error en el cálculo de los saldos pendientes o en la presentación de los certificados de deuda puede paralizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En Notaría Heros28 entendemos que nuestro papel va mucho más allá de dar fe pública: es el garante de que el vendedor quede plenamente liberado de sus responsabilidades bancarias y de que el comprador reciba un título de propiedad totalmente seguro. Del mismo modo, el asesoramiento previo en sede notarial permite optimizar la liquidación de la plusvalía municipal y el encaje dentro de la fiscalidad foral vizcaína.
