La compra de una vivienda es, sin duda, uno de los momentos más importantes en la vida de una persona. Cuando adquieres una vivienda es normal formalizar un contrato de arras, es decir, un acuerdo entre comprador y vendedor para sellar un compromiso previo a la adquisición del inmueble.
La firma del contrato de señal conlleva consigo un pago en concepto de depósito o fianza, por la cantidad que acuerden las partes. Además, aparecen condiciones esenciales tales como el inmueble que se va a adquirir, el precio final y los plazos de pago.
En general, se formaliza un compromiso de compra que, en caso de incumplimiento de contrato, puede acarrear una penalización económica.
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¿Cómo funciona un contrato de arras y por qué es un riesgo?
En la mayoría de los casos, el contrato de reserva se redacta de una manera sencilla a través de modelos tipo o mediante una inmobiliaria. Como cualquier tipo de acuerdo, es muy importante saber qué es aquello que se está firmando, conocer todas las cláusulas posibles y todos los puntos que aparezcan en el acuerdo, ya que, en un futuro, pueden acarrear serios problemas jurídicos.
Además de la vía privada, existe una opción más segura: firmar las arras y depositar el dinero directamente ante Notario. Aunque es menos frecuente, esta modalidad ofrece mayor protección, pues el Notario supervisa el contrato y custodia los fondos. Esto garantiza que, si la operación no se concreta, la devolución del dinero sea inmediata y tenga fuerza ejecutiva, evitando complicaciones innecesarias.
Y es que es más común de lo que se piensa que, por cualquier circunstancia (como la denegación de una hipoteca), la operación no se pueda llevar a cabo. Esto supondría un incumplimiento por parte de una de las partes y podría provocar una reclamación judicial.
¿Por qué se firma un contrato de arras?
El contrato de arras se firma cuando un comprador está interesado en un inmueble (piso, garaje, trastero o finca) y quiere evitar que otro comprador se le adelante. Muchas veces, el comprador está buscando financiación o en negociaciones con el banco. Un contrato de arras le dará la tranquilidad, en momentos de tensión, de que ese inmueble que desea adquirir será suyo, asegurando la propiedad con el pago de una fianza.
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?
La respuesta es sencilla: No es obligatorio hacer un contrato de arras. Sin embargo, de cara a evitar futuros problemas, controversias sobre la pérdida de la señal y litigios, se recomienda encarecidamente formalizarlo.
Tipos de contrato de arras
En el ámbito civil podemos diferenciar los dos tipos de arras principales, con consecuencias de incumplimiento muy distintas:
Arras Confirmatorias: El compromiso más firme
Su objetivo es operar como una señal y prueba de la compraventa. En este tipo de contrato se entiende que ha habido un acuerdo definitivo entre las partes y se da como cerrada la operación. Cuando se formalice finalmente la compra ante notario, este depósito se descontará del precio final del inmueble.
- Incumplimiento: Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, perderá el dinero entregado. El vendedor puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato.
Arras Penitenciales: La compensación por desistimiento
Estas actúan como un sistema de compensación que permite a las partes desistir de la compraventa. Así lo establece el artículo 1454 del Código Civil.
- Incumplimiento (Comprador): Si el comprador es el que desiste unilateralmente del contrato, perderá las arrasque hubiese entregado (la señal).
- Incumplimiento (Vendedor): Si fuera el vendedor el que desiste unilateralmente, este tendrá la obligación de devolver las arras por duplicado al comprador.
Consejos antes de iniciar la compraventa de una vivienda
Ya sabemos que comprar una vivienda es un proceso laborioso que conlleva mucho tiempo y, sobre todo, mucho esfuerzo por parte de aquellas personas que lo van a realizar. Desde Notaría Heros 28 queremos darte una serie de consejos que tengas en cuenta antes de comprar una vivienda:
- Pide una nota simple de la finca al Registro de la Propiedad, para tener información sobre la finca, sus propietarios así como hipotecas o embargos que pesan sobre la misma. Es aconsejable también solicitar información sobre las deudas de la Comunidad.
- Si finalmente se ha alcanzado un acuerdo con el vendedor para la adquisición de la vivienda y es posible, existe la opción de acudir directamente al Notario a firmar la escritura pública de compraventa, sin necesidad de firmar ningún documento privado previamente. Esta opción es muy interesante (especialmente en compraventas al contado que se pueden formalizar rápidamente), pues ello ahorrará tiempo y dinero a las partes, así como el hecho de que supondrá una reducción de los riesgos jurídicos asociados a estos contratos previos.
- Si las partes, consideran conveniente la firma de un contrato previo para sentar las bases de la futura compraventa, dada la importancia de este negocio, la firma de este documento se puede realizar ante Notario, dotándolo así de mucha más seguridad jurídica y garantías para todas las partes implicadas pudiendo depositar ante Notario las arras penitenciales que se pacten, alcanzando así las máximas cotas de seguridad en la operación.
- Si, por el contrario, se opta por firmar un contrato previo en documento privado, se aconseja adoptar las medidas de precaución analizadas teniendo en cuenta que, si se hace a través de una agencia inmobiliaria nos aconsejarán oportunamente sobre todo lo analizado. En cualquier otro caso se recomienda encarecidamente a las partes que, antes de firmar cualquier documento, recurran al asesoramiento de un especialista en la materia que pueda velar por sus derechos e intereses legítimos.
¿Necesitas ayuda con tu contrato de arras?
Si estás buscando una notaría en Bilbao que te ayude sobre la redacción del contrato de arras, el riesgo de incumplimiento o necesitas asegurar la devolución por duplicado de tu señal, en Notaría Heros 28 podemos ayudarte con todo lo que necesites para garantizar la seguridad de tu inversión.
Llámanos al teléfono de información 944255682 o bien escríbenos a info@notariasheros28.com y concertamos una cita.
