La compraventa de una vivienda es uno de los actos jurídicos más importantes que puede realizar una persona a lo largo de su vida. Por ello, conocer con antelación la documentación necesaria para la compraventa de una vivienda es fundamental para evitar retrasos, asegurar la validez de la operación y garantizar la seguridad jurídica tanto para el vendedor como para el comprador.
Además, el correcto aporte de la documentación facilita que el notario, como garante de la legalidad y neutralidad en el proceso, pueda verificar todos los aspectos esenciales de la operación y redactar la escritura pública con las máximas garantías.
En Notaría Heros 28 asesoramos de manera integral a nuestros clientes para que reúnan toda la documentación necesaria y el proceso de compraventa se desarrolle con total seguridad y rapidez.
Documentación necesaria para la compraventa de una vivienda: diferencias entre vendedor y comprador
Es fundamental distinguir entre la documentación que corresponde al vendedor y la que debe aportar el comprador. Cada una de las partes tiene obligaciones específicas orientadas a acreditar la propiedad, la situación legal del inmueble y la capacidad económica para la transacción.
Mientras que el vendedor debe demostrar la titularidad del inmueble y la ausencia de cargas, el comprador debe acreditar su identidad y, en su caso, la procedencia de los fondos con los que va a realizar la adquisición.
El notario, por su parte, revisará toda la documentación para comprobar que la transmisión se realiza conforme a la legislación vigente, garantizando los derechos de ambas partes.
Documentación que debe aportar el vendedor
1. Título de propiedad: acreditación de la titularidad del inmueble
El primer documento para la compraventa de una vivienda imprescindible es el título de propiedad, que acredita que el vendedor es el legítimo propietario de la vivienda y, por tanto, tiene derecho a venderla. Este título debe ser una escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, cuya copia autorizada debe ser aportada al notario.
Existen diferentes formas de adquisición que pueden constar en dicho título:
- Compraventa anterior.
- Herencia o título sucesorio.
- Adjudicación en procedimiento judicial.
2. Nota simple registral actualizada
La nota simple registral, emitida por el Registro de la Propiedad, ofrece una visión actualizada del estado jurídico del inmueble: quién es el titular, qué cargas o gravámenes (como hipotecas, servidumbres o embargos) afectan a la vivienda, y cuál es su descripción exacta.
Aunque Notaría Heros 28 se encarga habitualmente de solicitar la nota simple directamente al Registro, es recomendable que el vendedor disponga también de este documento para comprobar que no existen limitaciones que impidan la venta.
3. Recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El vendedor debe aportar los recibos del IBI correspondientes a los últimos años para acreditar que está al corriente del pago de este impuesto municipal.
En municipios como Bilbao, Notaría Heros 28 puede solicitar directamente al Ayuntamiento un certificado que acredite la inexistencia de deudas o cargas pendientes asociadas a la vivienda.
4. Certificado de estar al corriente en los pagos de la comunidad de propietarios
Cuando la vivienda forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el vendedor debe aportar un certificado emitido por el administrador o presidente de la comunidad de propietarios, confirmando que no existen deudas pendientes por gastos comunitarios.
Este documento necesario para la compraventa de una vivienda garantiza al comprador que no asumirá cargas inesperadas tras la compra.
5. Cédula de habitabilidad (cuando sea exigible por normativa autonómica)
Aunque no es un requisito en todas las comunidades autónomas, en algunas, como Navarra, se exige la cédula de habitabilidad. Este documento acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.
En Bilbao, no es un requisito obligatorio, pero es importante comprobar la normativa autonómica aplicable según la ubicación del inmueble.
6. Certificado de eficiencia energética
Desde 2013, la normativa europea obliga a que toda vivienda objeto de compraventa disponga de un certificado de eficiencia energética, que refleja el consumo energético y las emisiones de CO₂ de la vivienda.
Este documento necesario para la compraventa de una vivienda debe ser entregado al comprador antes de la firma de la escritura.
7. Documentación relacionada con hipotecas: cancelación o certificación
Si la vivienda está gravada con una hipoteca, el vendedor debe aportar:
- Escritura de cancelación registral de hipoteca, si ya ha sido cancelada.
- Certificado de saldo cero, si el préstamo está cancelado económicamente, pero no aún registralmente.
- En caso de que la hipoteca se cancele en el momento de la venta: certificado del saldo pendiente y provisión de fondos requerida por la entidad financiera para tramitar la cancelación simultánea con la venta.
Esta documentación garantiza que la vivienda se transmitirá libre de cargas.
8. Documento de identidad del vendedor: DNI o NIE
El vendedor debe presentar su documento nacional de identidad (DNI) si es español, o el número de identificación de extranjero (NIE) si no lo es, para verificar su identidad y capacidad legal para realizar la venta.
Documentación que debe aportar el comprador
Dentro de la documentación necesaria para la compraventa de una vivienda, el comprador debe presentar lo siguiente:
1. Documento de identidad: DNI o NIE
El comprador debe aportar su DNI o NIE, según corresponda, para acreditar su identidad y capacidad jurídica.
2. Medios de pago: acreditación de la forma de pago
Es obligatorio justificar los medios de pago utilizados para la compra (transferencia bancaria, cheque bancario, etc.), a fin de cumplir con las exigencias de la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, que requiere la trazabilidad del dinero invertido en la transacción.
3. Documentación bancaria en caso de préstamo hipotecario
Si la compraventa se financia mediante una hipoteca, el comprador debe aportar la documentación bancaria correspondiente al préstamo, así como la provisión de fondos para cubrir la compra y otros gastos asociados.
En Notaría Heros 28, coordinamos directamente con las entidades financieras para formalizar conjuntamente la escritura de compraventa y la de préstamo hipotecario, asegurando la validez de ambas.
4. Justificación del origen de los fondos
Dependiendo del importe de la operación, el notario o la entidad financiera pueden solicitar al comprador la justificación del origen de los fondos, especialmente si se trata de un no residente o si se manejan importes relevantes, a fin de cumplir con las normativas contra el blanqueo de capitales.
El papel del notario en la firma de la compraventa de una vivienda
La figura del notario es esencial en todo proceso de compraventa de un inmueble, ya que actúa como garante de la legalidad, la seguridad jurídica y la transparencia de la operación.
Una vez que se ha reunido la documentación necesaria para la compraventa de una vivienda, corresponde al notario verificar todos los aspectos de la transacción antes de la firma de la escritura pública.
A continuación, te explicamos las funciones clave que desempeña el notario durante la firma:
1. Verificación de la documentación aportada
El notario revisa y verifica que toda la documentación necesaria para la compraventa de una vivienda esté completa, sea válida y esté actualizada.
Entre otros, comprobará:
- La titularidad del inmueble.
- La inexistencia o cancelación de cargas (hipotecas, embargos).
- La regularidad del pago de impuestos y gastos comunitarios.
Este control previo es fundamental para garantizar que la venta se realiza conforme a Derecho y que el comprador adquiere el inmueble sin riesgos ocultos.
2. Identificación de las partes y comprobación de capacidad jurídica
El notario se encarga de identificar debidamente a comprador y vendedor mediante la verificación de sus documentos de identidad (DNI, NIE, pasaportes) y asegura que ambos tienen capacidad legal para actuar en el proceso de compraventa.
De este modo, se garantiza que ninguna de las partes actúa de forma incorrecta, suplantando a otra persona o actuando sin los poderes legales necesarios.
3. Revisión de cargas, servidumbres y anotaciones en el Registro de la Propiedad
Uno de los aspectos más importantes es comprobar, a través de la nota simple registral, que la vivienda no tiene hipotecas, embargos o cualquier otra carga que pueda afectar al comprador.
Asimismo, se revisan posibles servidumbres, usufructos u otras limitaciones que puedan condicionar el uso o disfrute de la propiedad.
En Notaría Heros 28, nos encargamos de solicitar directamente esta información al Registro de la Propiedad, garantizando que la compraventa se realiza con pleno conocimiento de la situación jurídica del inmueble.
4. Asesoramiento y explicación del contenido de la escritura de compraventa
Una parte esencial del trabajo del notario es explicar de manera clara y comprensible a las partes el contenido de la escritura pública de compraventa.
Esto incluye:
- Las obligaciones que asume cada parte.
- El precio, forma de pago y plazos.
- Las condiciones específicas del contrato.
- Cualquier pacto adicional (por ejemplo, entrega diferida de llaves, reserva de uso, etc.).
5. Coordinación de la inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, el notario gestiona su remisión al Registro de la Propiedad para su inscripción, garantizando que el comprador pase a ser el nuevo titular registral del inmueble.
En Notaría Heros 28, acompañamos a nuestros clientes en cada paso de la compraventa, desde la revisión de los documentos hasta la firma e inscripción final. Nuestro compromiso es ofrecer un servicio seguro, transparente y adaptado a cada operación inmobiliaria.
Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, te invitamos a contactarnos para recibir asesoramiento personalizado y asegurarte de que todo el proceso se realice con total garantía jurídica.
