Comprar o vender una vivienda es, probablemente, una de las decisiones financieras y personales más importantes de nuestra vida. En Bilbao, un mercado inmobiliario dinámico, es habitual que antes de acudir a la notaría para la escritura pública, las partes firmen un contrato privado.
En ese documento suele aparecer un concepto clave: las arras penitenciales. Pero, ¿qué significan realmente? ¿Qué pasa si una de las partes se arrepiente?
Las arras penitenciales (también llamadas de desistimiento) son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como garantía de que se llevará a cabo la compraventa.
Su característica principal, y lo que las diferencian de otros tipos de arras, es que permiten a cualquiera de las partes desligarse del contrato de forma legal. Eso sí, ese «arrepentimiento» tiene un coste económico pactado de antemano.
Esta figura está regulada en el Artículo 1454 del Código Civil, que dice así:
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
¿Cómo funcionan en la práctica?
Imagina que estás interesado en un piso en el Ensanche bilbaíno. Firmas el contrato de arras y entregas 20.000 €.
- Si tú (comprador) decides no seguir adelante: Pierdes esos 20.000 €. El vendedor se los queda como indemnización por el tiempo que su vivienda ha estado fuera del mercado.
- Si el vendedor decide no venderte la casa: Está obligado a devolverte los 20.000 € que le diste más otros 20.000 € de su bolsillo. Es decir, te devuelve el doble.
La importancia de la claridad: Arras penitenciales vs. Confirmatorias
Uno de los errores más comunes que vemos en la notaría es la confusión de términos. No todas las «señales» son iguales:
- Arras Confirmatorias: Son un anticipo del precio. Si una parte se echa atrás, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios. No permiten el desistimiento libre.
- Arras Penales: Funcionan como una multa. Además de perder el dinero (o devolver el doble), la parte cumplidora aún puede exigir que se realice la venta.
El consejo desde Notaria Heros 28. Para que las arras sean consideradas «penitenciales», el contrato debe citar expresamente el artículo 1454 del Código Civil. Si el texto es ambiguo, la jurisprudencia suele interpretarlas como confirmatorias, lo que puede dar lugar a líos legales innecesarios.
¿Por qué es recomendable pasar por la notaría o asesorarse bien?
Aunque el contrato de arras es un documento privado, su contenido condicionará totalmente la futura Escritura Pública. En Notaria Heros 28 , nuestra notaría de Bilbao, siempre recomendamos que, antes de firmar nada, nos consultéis. Revisar que los plazos sean realistas (especialmente si dependes de una hipoteca) y que las condiciones sean justas evita muchos disgustos de última hora.
Las arras penitenciales son una herramienta excelente para dar seguridad a una operación inmobiliaria, siempre que se entiendan sus consecuencias. Son la «válvula de escape» legal que permite cambiar de opinión, pero con un coste claro para quien lo hace.
Si estás en pleno proceso de compra o venta en nuestra ciudad y tienes dudas sobre qué modelo de contrato te conviene más, no dudes en visitarnos en la calle Heros 28. Estaremos encantados de ayudarte a que tu próxima mudanza empiece con buen pie.
